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Fonte: Revista Mercado em Foco – ACIL – Por Michelle Aligleri

Empreender exige ousadia, conhecimento e, muitas vezes, um bom ponto comercial. Encontrar o imóvel certo para receber o seu negócio nem sempre é uma tarefa fácil. Muitos detalhes são importantes na hora de escolher o espaço. Optar pelo aluguel, na maior parte das vezes, é a decisão mais acertada. Mas, diante das inúmeras opções de locais disponíveis, é quase impossível não ficar em dúvida.

De acordo com Rejane Meranca, da Imobiliária Senador, dois pontos que devem ser levados em conta nesta questão são: a área de atuação e o público alvo do negócio. “O imóvel precisa atender o cliente da empresa que será instalada, por isso é importante pensar nas vias de acesso, avaliar se há pontos de ônibus perto e se isso é importante para o empreendimento”, explica.

Ela acrescenta que a área útil do local, o preço e as condições físicas do espaço também são fatores essenciais, porque o imóvel considerado perfeito pode se tornar inadequado se forem necessárias muitas reformas para que ele receba o negócio. “É preciso avaliar se o investimento estrutural a ser feito no imóvel vale a pena. A infraestrutura, localização e as condições gerais do local devem atender as necessidades da empresa”, orienta Rejane.

Em tempos de muitos carros nas ruas e falta de vagas nas vias, ela explica que a área para estacionamento faz diferença para as empresas e se torna fundamental para alguns tipos de negócios, bem como a acessibilidade do prédio. Rejane complementa que um dos erros mais comuns cometidos por empresários, é optar por um imóvel sem levar em conta as reais necessidades da empresa. “Pontos como segurança e vizinhança também devem ser colocados na lista de prioridades a serem analisadas, além disso, é preciso fazer uma estimativa do crescimento da empresa para que o espaço comporte o negócio durante um bom tempo”, complementa.

Apesar do aluguel de imóveis comerciais ser muito comum, há mitos em torno do tema. O reajuste do aluguel, por exemplo, pode ser feito conforme índice pactuado entre as partes e a mesma regra vale para o prazo de locação. Rejane explica que a fiança pode ser prestada através de um fiador, título de capitalização, seguro fiança ou caução. “Se for necessário fazer alguma adequação para preparar o imóvel para receber o empreendimento, o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas pode ser previsto em contrato”. Ela destaca, no entanto, que o locador não precisa indenizar todas as benfeitorias e este assunto deve ser conversado no momento de fazer o contrato.

Encontrar uma imobiliária de confiança para intermediar a negociação é uma forma de concretizar uma locação segura. Rejane acrescenta que um contrato bem elaborado faz muita diferença e que a consulta a um advogado da área também traz segurança à negociação. Alguns detalhes são importantes e devem ser observados, como por exemplo, o prazo de validade do contrato. “Um acordo inferior a cinco anos, se não for renovado por escrito, passará a vigorar por prazo indeterminado, dando ao locador o direito de retomar o imóvel sem justificativas, neste caso, o locatário pode perder o investimento efetuado no local e na divulgação do negócio”, orienta. Conforme ela, se o prazo de validade do contrato for maior do que cinco anos, o locatário tem o direito de renová-lo, desde que atenda a lei de locação.

Aos proprietários de imóveis comerciais, Rejane também dá algumas dicas. “É importante manter o espaço em boas condições. Revisões elétricas e hidráulicas devem ser realizadas periodicamente e uma boa pintura é importante para atrair os possíveis locatários”, comenta. Ela acrescenta que atualmente os valores de locação de imóveis estão atrativos por que o mercado possui uma grande oferta e que, de modo geral, os proprietários estão abertos às negociações. “O Brasil é um país onde a maioria das pessoas é esforçada, dedicada ao trabalho e ao empreendedorismo. Em 2018 teremos um ano de muito esforço, mas com a certeza de grandes negócios e realizações”, complementa.

Atenção para o zoneamento

O advogado e sócio da Rodrigues e Pinho Imóveis, Clayton Rodrigues, explica que, uma vez gostando do espaço, a pessoa interessada deve verificar junto aos órgãos públicos se é possível exercer a atividade que ele deseja naquele local. “Esta questão depende do zoneamento da cidade, algumas ruas possuem mais de um tipo de zoneamento e isso precisa ser esclarecido antes de firmar o contrato”, aponta. Segundo ele, esta questão já foi causadora de atritos em situações em que o contrato foi fechado, mas o zoneamento não permitiu que a atividade da empresa fosse executada no local.

Outra orientação de Rodrigues é a respeito das características do contrato que, segundo ele, deve ser feito por escrito, com regras claras para que cada parte saiba seus deveres e direitos. “O documento deve conter valor do aluguel e outras obrigações como pagamento de seguros, IPTU e outras informações. Estas questões são fundamentais para o próprio locatário”, salienta. Ele acrescenta que é muito importante que o documento tenha data de início e encerramento. “Se o contrato é verbal ou se o prazo está vencido o proprietário pode requerer o imóvel a qualquer momento, o prazo de encerramento nos possibilita fazer contato para renovação antes do término”, ressalta.

O advogado lembrou que é recomendável a realização de uma vistoria documentada do imóvel antes da locação. “Na desocupação, o locatário pode achar que está devolvendo o imóvel melhor do que estava na época da assinatura do contrato e o locador pode contestar e considerar que as condições estão piores. A melhor maneira de diminuir este tipo de situação é fazendo uma vistoria antes da ocupação”, orienta. Ele explica que a vistoria gera um documento com fotos que retratam a condição de conservação do imóvel. Vale lembrar que após a assinatura do contrato, a lei determina que o locatário cuide do local como se fosse dele, mantendo limpo e em boas condições.

Segurança

Encontrar o imóvel perfeito, com as características ideais e dentro do zoneamento adequado pode não ser suficiente para fazer a locação. É preciso que a documentação do interessado esteja em dia. A análise de crédito faz parte do processo de alugar um imóvel e a apresentação de um documento comprovando que não há restrição no nome do locatário e do fiador acelera muito este processo.

Para facilitar a vida das pessoas interessadas em alugar imóveis e das imobiliárias que querem agilidade na hora de fechar o negócio, a ACIL disponibiliza o Fácil Imobiliário. Sandro Moda, executivo de Vendas da entidade, explica que trata-se de um único documento que traz informações sobre consultas de SPC, cheques devolvidos em nome da pessoa ou empresa, protestos, ações judiciais, entre outras pendências financeiras. “Este documento pode ser retirado pelo locatário antes mesmo de ir a imobiliária, assim ele já saberá se está apto ou não a locar o imóvel. Com a comprovação de que ele e o fiador estão com o nome limpo o candidato a locatário fica mais tranquilo para buscar o imóvel e evita constrangimento na hora de assinar o contrato”, explica. Conforme ele, este serviço representa economia para a imobiliária e tranquilidade para o locatário.

Para requerer o Fácil Imobiliário basta comparecer na ACIL com documento com foto de todas as pessoas que serão consultadas. “Ele assinará um documento declarando que vai utilizar as informações apenas no processo de locação do imóvel e pode levantar os dados do locatário, cônjuge, fiador e cônjuge”, explica. Conforme Moda, em época de crise, esta é uma ferramenta indispensável que beneficia ambos os lados interessados na locação. “É um documento com a chancela da ACIL. Nós completamos 80 anos, somos uma instituição séria e garantimos a veracidade das informações”, declara.