04/06/2018 08:50:59 Um pacto pelo convívio no espaço público

Fonte: Revista Mercado em Foco - ACIL -​ Por Lúcio Flávio Moura

O presidente executivo da Galmo Empreendimentos, Fernão Bellusci Galindo, de 43 anos, um londrinense nato que está à frente de investimentos como o Aurora Shopping e de muitos edifícios de alto padrão na região da Gleba Palhano, é um engenheiro maratonista que se exercita por ruas, avenidas e parques, sonhando com uma cidade na qual ninguém abra mão do saudável hábito de conviver no espaço público e na qual floresça um novo centro, vibrante e atraente. Mas não é um devaneio. Ele realmente acredita que de um diálogo perene das autoridades e dos líderes empresariais vinguem iniciativas de revitalização. Do entendimento podem surgir projetos que não sejam esvaziados a cada troca de mandato na Prefeitura ou na Câmara, aposta. Formado em Engenharia Civil e pós-graduado em Economia Empresarial, Galindo é um atleta amador que correu recentemente a Maratona de Nova York - se orgulha em dizer que gasta mais a sola do tênis do que a banda de rodagem dos pneus - e que manteve o fôlego do negócio da família mesmo nos rigores de uma crise histórica no seu segmento. Do alto de uma torre erguida pela própria construtora, na Avenida Ayrton Senna, Galindo mira o horizonte distante do centro, tomado por edifícios que hoje parecem replicados como um espelho no lado de cá do Igapó 2. A seguir, um pouco da inquietação do empreendedor e do cidadão que confia nos poderes de uma boa conversa para mudar o destino das coisas. 

 

Mercado em Foco - Como foi suportar 11 trimestres seguidos de recessão? Como o triênio 2014-2016 será lembrado na história da Galmo?


Fernão Galindo - Foi difícil para todos os segmentos. Mas para a construção civil foi especialmente desafiador. A decisão de comprar um imóvel normalmente aparece quando todas as outras necessidades estão supridas. Um empresário compra um imóvel quando sua empresa vai bem e tem boas perspectivas. Um empregado também só se decide pela compra quando acredita que poderá honrar as prestações do financiamento. Há, portanto, uma paralisia no mercado. E, no período, outros aspectos dificultaram ainda mais as coisas, como por exemplo, a demora na aprovação do Plano Diretor e o arrocho no crédito.  Contudo, as condições nas quais estávamos antes da crise nos protegeram relativamente destes efeitos.  E enfrentamos com o aprimoramento dos processos e com o investimento na melhoria da produtividade. Nunca perdemos a visão à longo prazo porque no nosso ramo os negócios têm ciclos longos e temos que pensar lá na frente. Além disso, partimos para uma diversificação maior dos negócios. Hoje nós dependemos muito menos da construção e da incorporação. Atuamos na administração de propriedades comerciais e em outras operações do mercado imobiliário e nos tornamos uma empresa completa no segmento.

 

MF - A cidade já contava com quatro grandes shoppings quando a Galmo decidiu investir no segmento. Foi uma decisão ousada, ainda mais durante uma crise econômica. Quais foram os fatores que viabilizaram o Aurora Shopping?


FG - Um shopping é projetado para 50 anos. A ideia do Aurora surgiu em um bom momento da economia, por volta de 2010. À época surgiu da nossa experiência como incorporadora na região. Toda a migração de moradores e empresas para cá demandava comércio e serviços. As características dos terrenos, que são maiores e, portanto, mais caros, dificultavam os investimentos em pequenas operações no bairro.  Desenvolvemos um projeto moderno, de médio porte, com características específicas, que contemplou também a atração de um varejo e de serviços tipicamente de rua. E conseguimos oferecer um empreendimento com muitos atributos e que foi capaz de atrair muitas marcas e serviços que não operavam no nosso mercado. Sempre digo: em Londrina se o investimento é bem feito, com consistência, a operação gera resultados positivos. Mas, claro, ainda temos muito trabalho pela frente.

 

MF - O que você diria para quem afirma que a Gleba Palhano já está saturada?


FG - Pelos nossos cálculos, estamos com apenas 50% do potencial explorado. Serão 10 ou 20 anos com muito trabalho aqui na Gleba. Há muitos terrenos disponíveis, todos com alto potencial de verticalização. No centro, há poucas possibilidades, tanto por falta de áreas quanto por ser difícil viabilizar a incorporação das poucas que restam.

 

MF - Quais são as fronteiras imobiliárias mais promissoras da cidade?


FG - Todo este setor que vai desde o campus da UEL até o Jardim Botânico tem muito a crescer. Em geral, todas estas áreas novas de ocupação que ainda têm locais disponíveis vão continuar crescendo. A área em torno da UTFPR, na zona leste, por exemplo. As margens das novas vias de integração urbana, que hoje ainda estão em fase de projeto, como o Arco Leste e o Contorno Norte, também devem ser alvo de muitos investimentos. O grande desafio é criar esta demanda quando a economia reaquecer.

 

MF - Quais tipos de produtos imobiliários que devem ser mais procurados pelo mercado quando a retomada econômica estiver na plenitude?


FG - Não acredito que haja demanda reprimida no nosso setor de atuação. Talvez alguns segmentos voltados ao consumidor de alto padrão. Também diria que em situações pontuais de moradias mais populares, do Programa Minha Casa Minha Vida. O que é importante dizer é que não temos um mercado descalibrado, com excesso de oferta.

 

MF - É impossível percorrer a cidade hoje sem notar o grande número de placas de vende-se ou aluga-se. Isso não assusta quem está atuando no setor de imóveis novos?


FG - Um problema de Londrina e de muitas cidades médias ou grandes é a deterioração do centro. Prédios mais antigos, falta de disponibilidade de garagens e a concorrência com shoppings e com a Gleba Palhano tiraram a atratividade da região central. São lugares nos quais muita gente passa, mas não usufrui, não interage. E o comércio se estabelece onde há um trânsito efetivo de pessoas. É difícil concorrer com os prédios da Gleba. Aqui o morador conta com uma vista bonita, com um térreo cheio de opções de lazer, com a proximidade do Igapó, com shoppings, que por sua vez oferecem salas de cinema, praças de alimentação. A demanda vai continuar existindo. No centro, o que está lá não parece mais atraente ao mercado. Mesmo os bons imóveis do centro, como são antigos, têm dificuldade em atender as expectativas deste novo tipo de família, que cultiva novos hábitos e que preza muito pela segurança. Também há uma certa dificuldade dentro da nossa cultura de manter o imóvel antigo em um nível de manutenção aceitável.  E isso também se estende ao espaço público. O grande desafio é como dar vida a estas áreas que já começam a se degradar com esta desocupação.

 

MF - Você teria alguma sugestão neste sentido?


FG - Acredito que não existam problemas na cidade que dizem respeito apenas ao poder público ou apenas à iniciativa privada. É preciso que os líderes dos dois lados sentem à mesa e trabalhem sempre na mesma direção. O que a gente percebe é que muitas vezes um prejudica a atuação do outro. Para o problema de decadência do centro ou para qualquer outro problema que afeta a vida de todos os moradores, é preciso melhorar este diálogo. Esta falta de alinhamento de planos não pode continuar. A gente deve somar esforços e dividir responsabilidades para o bem de todos em Londrina. É fácil dizer aqui que o culpado dos nossos problemas é o poder público. Mas as coisas não são assim tão simples. Penso que os principais projetos para o futuro de Londrina devam ser feitos de forma compartilhada entre quem paga e entre quem recebe os impostos. Vai funcionar melhor. Outra coisa: não há uma bala de prata que resolva tudo de uma vez. É preciso fazer uma articulação que promova ao longo do tempo pequenas ações que, somadas, transformem a vida de todos para melhor. E isso deve continuar mesmo após a troca de comando nos governos ou nas entidades representativas do empresariado. Voltar à estaca zero a cada alternância nos cargos de comando é um processo muito frustrante.

 

MF - Como você imagina os edifícios que serão lançados em duas ou três décadas?


FG - Não acredito que este tempo seja suficiente para alguma inovação disruptiva, em termos de mercado de imóvel. Talvez algumas evoluções do que já está em andamento. O primeiro exemplo que me ocorre são as garagens, que deverão estar adaptadas aos veículos movidos à eletricidade, com pontos de carregamento nas vagas. Também acredito que as fontes que hoje são alternativas para a geração de energia serão mais corriqueiras e terão impacto nos custos de operação do edifício. O tratamento termoacústico dos ambientes também deverá ter uma grande evolução, a integração tecnológica da mesma forma. Os ambientes serão totalmente inteligentes. Talvez o ideal fosse reduzir um pouco o que é oferecido nas áreas de lazer dos condomínios, o que incentivaria os moradores a desfrutarem mais do espaço público e a conviver com a pluralidade que caracteriza uma cidade. Como já disse, é uma causa tanto do poder público quanto do mercado imobiliário. E acreditar que isso pode acontecer.