A pandemia do novo coronavírus impactou o mercado imobiliário. Com as restrições à abertura do comércio, muitos proprietários de estabelecimentos decidiram fechar as portas e entregar o imóvel, mas essa prática ainda não é a mais usual, pelo menos em Londrina. No município, afirmam o Sincil (Sindicato dos Corretores de Imóveis de Londrina) e o Secovi (Sindicato da Habitação e Condomínios), a maioria dos inquilinos e proprietários tem optado pela negociação, que inclui a suspensão temporária dos reajustes e a oferta de descontos nos valores dos aluguéis.
“Ainda há uma expectativa sobre como o mercado irá se comportar. Estamos medindo a temperatura e os reflexos da pandemia no mercado imobiliário ainda são uma incógnita, mas um comportamento que se iniciou mais firmemente em maio e junho é a negociação”, disse o presidente do Sincil, Marco Antonio Bacarin. Os contratos de locação de imóveis residenciais, segundo ele, têm se mantido mais estáveis e as variações são maiores nas negociações dos valores dos imóveis comerciais. Mas os rompimentos de contrato não chegam a 5%.
Neste momento, disse Bacarin, há um número grande de acordos que, na maior parte dos casos, resultam em descontos sobre o valor do aluguel. “São descontos que valem para o período de pandemia, para dois ou três meses, e depois essa diferença será cobrada pelo proprietário mais para frente.”
Descontos
Os percentuais das reduções começam em 10% e podem chegar a até 50%, conforme o presidente do Secovi, Marcos Moura. “A gente avalia imóvel por imóvel. Tem alguns imóveis que estão com preço defasado, outros que estão além do valor de mercado e outros com valor real. Cada caso é um caso.”
Assim como as instituições financeiras renegociam os valores e prazos de pagamento dos financiamentos, o mercado imobiliário tem feito o mesmo. “Os proprietários estão abertos às negociações, entendendo o momento pelo qual estamos passando”, destacou Moura.
De fevereiro a junho, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), indicador que rege a maioria dos contratos de aluguéis, somou 2,28%, mas para os contratos renovados neste período, a correção não vem sendo aplicada. Apesar das perdas decorrentes do não reajuste, a manutenção dos valores antigos é mais uma maneira que os proprietários encontraram de manterem seus inquilinos. “A gente tinha uma projeção para o acumulado do IGP-M dos últimos 12 meses em torno de 6%, mas em 90 dias, a perda é de quase 3%. É um número significativo para o setor”, calculou Bacarin. “Não houve redução nos valores, mas a maioria dos contratos renovados no último trimestre não teve aplicadas as correções.”
Mais trabalho
Com a necessidade de avaliação caso a caso e ajuste dos termos de negociação entre as partes, o volume de trabalho dos corretores triplicou desde o final de março, segundo o presidente do Secovi. “Há um trabalho muito maior em termos de desgaste para o locador e o locatário. A gente já passou por muitas situações no mercado imobiliário, como por exemplo, inflação de 80% ao mês, mas agora é totalmente diferente e tem que haver um bom senso nas negociações. Há muita ponderação e as avaliações estão sendo trimestrais, semestrais, estamos trabalhando muito e está dando resultado. Melhor negociar do que deixar o imóvel vazio.”
'Mercado está respirando'
Na Imobiliária Cruciol, em Londrina, a taxa de desocupação de imóveis durante a pandemia não chegou a 2% em relação à taxa de ocupação. O baixo índice, avalia a gestora da imobiliária, Adriana Cezar, se deve ao sucesso nos acordos de renegociação. Entre os pedidos de revisão dos valores, 99% foram atendidos. “Abrimos um canal para que o locatário fale conosco e a gente consiga dar uma resposta imediata. Claro que a gente depende do proprietário porque somos apenas intermediadores e, se ele não quiser dar o desconto, a imobiliária não tem o que fazer. A última palavra é do proprietário. Mas houve descontos de até 40%. A maioria está aberta à negociação.”
Para os pagamentos referentes aos aluguéis de março e abril, 60% da carteira da imobiliária foram renegociadas. Cezar ressalta que cada caso é avaliado individualmente e a situação das duas partes é considerada antes da decisão por um abatimento no valor do aluguel. Por parte dos locadores, há muitas situações em que o aluguel é uma importante fonte de renda, e em relação aos locatários, a condição financeira de cada um é analisada. “Tenho clientes que são prestadores de serviço e dependem de receber alguns pagamentos para quitarem seus débitos. É diferente de um servidor público que não teve seu rendimento afetado.”
Mesmo com as dificuldades impostas pela crise financeira decorrente da crise sanitária, Cezar observa o mercado ativo, especialmente o de aluguéis. “O mercado de venda está em um momento especulativo. Mas o mercado de locação, não sinto tão parado. Está respirando.”
Renegociação de valores
Aparecido Antonio Gobetti é proprietário de uma pequena galeria com salas comerciais no jardim Cláudia (zona sul) e, em razão da crise financeira que veio no rastro da pandemia, preferiu renegociar os valores dos aluguéis com cada um dos locatários a correr o risco de ter o imóvel devolvido. Em um momento de tantas incertezas, diz ele, é preciso sensibilidade e jogo de cintura. “É melhor eu deixar de ganhar um pouco, renegociar, dar um desconto e que eles permaneçam no empreendimento alugado do que deixar fechado e ficar correndo o IPTU. Não sou ganancioso e tenho que ajudá-los para que possam sobreviver.”
Entre os inquilinos, apenas um devolveu o imóvel por estar em um segmento bastante afetado pela crise. Nesse caso, o proprietário abriu mão do pagamento da multa por rescisão. Os outros locatários partiram para a renegociação dos valores. Alguns contratos, após o vencimento, não tiveram os valores reajustados e, para outros, foram aplicados descontos de 30% a 50%. Os abatimentos são válidos por um determinado período. “A gente sentou junto, viu o que poderia ser feito. Tem que ceder um pouco porque você também tem compromisso, como o pagamento do IPTU e de outros impostos. Este não é o momento de calcular o que está perdendo, mas de uma equalização que fique boa para os dois lados”, ensina Gobetti.
Deixe um comentário